Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini düzenleyen kanun hükmünü Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
Resmî Gazete'de yayımlanan kararda, iptal hükmünün yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre öngörüldü.
13 MAHKEME VE CHP'DEN BAŞVURU
Karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi (CHP), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasına ilişkin Anayasa Mahkemesine başvuruda bulundu.
Başvurularda, 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğu ileri sürüldü.
Söz konusu düzenleme, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını ve dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörüyordu.
SATIŞ BEDELİ YERİNE RAYİÇ BEDEL ESAS ALINIYORDU
Yasal değişiklikten önce önalım hakkı, taşınmaz payının satış bedeli ile tapu masraflarının karşılanması yoluyla kullanılabiliyordu.
Ancak yapılan değişiklikle bu bedel, payın rayiç değeri ve tapu masrafları olarak yeniden düzenlenmişti.
Anayasa Mahkemesine yapılan başvurularda, söz konusu değişikliğin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı savunuldu.
Ayrıca rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğinin ve düzenlemede yer alan süreye ilişkin kavramların belirsizlik taşıdığı ifade edildi.
AYM DÜZENLEMEYİ ANAYASA'YA AYKIRI BULDU
Başvuruları inceleyen Anayasa Mahkemesi, önalım hakkının kullanılmasında hâkim tarafından rayiç bedel belirlenmesini öngören kuralın Anayasa'ya aykırı olduğuna hükmetti.
Yüksek Mahkeme, düzenlemenin iptaline karar verirken hükmün yürürlüğe girişini 9 ay erteledi.
Böylece iptal edilen kuralın yürürlükten kalkması için yeni bir süre belirlenmiş oldu.
MÜLKİYET HAKKINA VURGU YAPILDI
Anayasa Mahkemesinin karar gerekçesinde, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet ve miras haklarına dikkat çekildi.
Kararda, Anayasa'nın ilgili maddesinde yer alan şu hüküm hatırlatıldı:
"Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Önalım hakkının satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç farklı tarafın menfaatlerini ilgilendirdiği belirtilerek bu hakkın mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirildiği ifade edildi.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEKİ BEDELİN ÖNEMİNE DİKKAT ÇEKİLDİ
Anayasa Mahkemesi, önalım hakkının aynı taşınmazda pay sahibi olan kişilere, diğer payların satın alınmasında öncelik tanıdığını belirtti.
Kararda, önalım bedelinin tarafların kararlaştırdığı satış bedelinden farklı belirlenmesinin hukuki sonuçlarına değinildi.
Yüksek Mahkeme, konuya ilişkin değerlendirmesinde şu ifadelere yer verdi:
"Yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması halinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır."
Kararda ayrıca iptali istenen düzenlemenin, "tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngörmek suretiyle tarafların iradesini ortadan kaldırdığı" vurgulandı.
TARAFLAR ARASINDA ADİL DENGE KURULMADIĞI BELİRTİLDİ
AYM, satış sözleşmesinde tarafların üzerinde anlaştığı bedel yerine mahkeme tarafından tespit edilen rayiç bedelin uygulanmasının, tarafların menfaatleri arasında dengesizlik oluşturabileceğine dikkat çekti.
Kararın sonuç bölümünde şu değerlendirmeye yer verildi:
"Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir."
İPTAL KARARI 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, Resmî Gazete'de yayımlanmasının ardından kamuoyuna duyuruldu.
Yüksek Mahkeme, rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin düzenlemenin iptal hükmünün 9 ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı.
Karar, hisseli arsa ve tarla gibi paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hukuki düzenlemeyi ilgilendiriyor.
